Rentas fabulosas en finca raíz de estratos bajos
Un "duro" de los avalúos revela intimidades de la valorización local.
¿De verdad están por las nubes los locales de La Mayorista?
¿Es mejor tener dos casas de $70 millones que una de $140 millones?
Por
Germán Jiménez Morales Medellín
¿Es usted uno de los que piensan y hasta juran que las mayores valorizaciones en finca raíz se obtienen en los modernos centros comerciales y en las lujosas residencias y parcelaciones de estratos altos?
Esto califica como un auténtico mito urbano y el encargado de derrumbarlo es toda una autoridad en el campo de los avalúos, con un cuarto de siglo de experiencia a cuestas: Diter Castrillón Oberndorfer.
Su primera afirmación es que las rentas, con destellos fabulosos, están germinando en los sectores populares. Los casos exitosos se pueden encontrar en la comuna Noroccidental, desde los barrios Tricentenario, hasta Boyacá, Florencia, Francisco Antonio Zea, Santander y el 12 de Octubre. todas zonas para vivienda de interes social
Casi sin muestras de asombro, el experto dice que en estas zonas hay valorizaciones del 200 y hasta el 300 por ciento.
En plata blanca, casas que hace un par de años sus dueños ofrecían a 35 millones de pesos, ahora pisan los 70, 80 y 120 millones de pesos, gracias a una combinación de factores, entre los que se destacan los progresos físicos en estas comunidades, sus buenas dotaciones de servicios y el desarrollo de pequeñas industrias.
Además, explica Castrillón Oberndorfer, hay que entender que para las familias de estratos bajos la primera vivienda es eso: la primera, pero no la única.
El ascenso económico y social despierta los deseos de vivir en mejores sectores. Por lo tanto, es normal ver que familias de Las Brisas o el 12 de Octubre se desplacen a lugares como Calazans, Belén y La América. Inclusive, con el tiempo, la segunda y tercera generación termina acomodada en El Poblado, todo un símbolo aspiracional en nuestra sociedad.
A su turno, la tierra prometida para quienes viven en El Poblado es el Valle de Rionegro, con una presión que dispara los precios de todo. La tierra sin urbanismo ha subido de 12.000 y 15.000 pesos por metro cuadrado a 30.000 y 40.000 pesos, mientras que en las parcelaciones de estratos altos ya se habla hasta de 120.000 pesos por metro cuadrado.
Por lo alto
El buen brillo de las rentas inmobiliarias se replica en la Comuna Nororiental, en sectores como Manrique y Aranjuez, para citar dos casos.
El experto avaluador sostiene que gracias a obras como el metrocable, en barrios como Andalucía los precios de las viviendas mejoraron de 1 a 10.
Y vean la paradoja: mientras en los estratos altos la rentabilidad de un inmueble arrendado es del 0,5 por ciento del valor comercial, en estratos bajos son comunes el 1 y hasta el 1,5 por ciento.
Si alguien quiere saber el precio de un inmueble en estas zonas, no le basta con juntar el valor de la tierra y el de la construcción.
La lógica de los precios hay que buscarla en la oferta y la demanda, en la transformación urbana y en el poder de atracción que estas áreas ejercen para inmigrantes de otras localidades de Antioquia.
Y, tratándose de los arrendamientos, imagínese un lucrativo negocio de este corte. En una casa, de cinco o seis piezas, cada una se alquila a 150.000, 200.000 y hasta 250.000 pesos mensuales, generando una utilidad que despertaría la envidia de un inmueble de estrato 25.
Sin contar con la gabela que significa para estos inmuebles el pago de impuestos y tarifas de servicios públicos más moderadas. Por consideraciones como estas es que un agudo inversionista en finca raíz prefiere tener dos apartamentos o casas de 70 millones de pesos, que una propiedad de 140 millones de pesos.
¿Y es riesgoso invertir en inmuebles de estratos bajos?
Castrillón Oberndorfer no lo cree. Y a su concepto le añade un hecho para tomar en consideración. Resulta que los gobiernos, como parte de sus políticas económicas y sociales, invierten en sectores populares y esto termina valorizando los inmuebles que allí están ubicados, sin que sus propietarios hayan tenido que colocar un solo peso de sus bolsillos.
Mientras eso es cada vez más frecuente en los sectores populares, hay otros, de mayor nivel, que se "enmorcillan" (término que se aplica a los toros que ni embisten ni se mueren).
Dentro de esa taurina categoría se incluyen zonas como Buenos Aires, Bomboná, Enciso, Loreto, El Salvador y hasta Prado. Es de anotar que a este último lo salva, en parte, su valor patrimonial.
Cifras de interés
En la Mayorista se dispararon los precios
La plaza Mayorista es un capítulo aparte en el mundo inmobiliario. Allí, hace dos o tres años, un local comercial, de 135 metros cuadrados podía costar 350 millones de pesos... y era tarea difícil hallar quién lo soltara. En la actualidad, por ese mismo local comienzan a florecer operaciones de 1.000 millones de pesos.
¿Por qué? ¿Acaso les metieron mármol a los locales?Nada de eso. Quien lo hiciera estaría botando la plata. Diter Castrillón Oberndorfer explica que el ascenso de precios responde al clásico forcejeo de las fuerzas de mercado; o sea, la oferta y demanda.
La Mayorista no ha crecido y tampoco tiene competencia en su género. La lógica de sus propietarios los llevó a abortar la construcción de un nuevo edificio, para no matar la gallina de los huevos de oro de la rentabilidad. Y, en esa misma tónica de maximizar las inversiones, es evidente la evolución de muchos locales de abarrotes a robustos supermercados.
La utilidad de quien invierte está en la valorización del inmueble. En el caso de los arriendos, la renta ha bajado del 1 por ciento del valor comercial del local, al 0,2, 0,3 o 0,4 por ciento, en el mejor de los casos.
¿Y el Hueco? ¡Ni pregunte!Para Federico Estrada, director de Investigaciones de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, los ejes de mayor valorización en Medellín se encuentran en las siguientes zonas:
Las Vegas, de Carrefour hacia el Exito de Envigado, en donde se desarrolla un comercio con amplias vitrinas. El metro cuadrado de tierra urbanizada ha saltado de 600.000 pesos a 1,2 millones de pesos ¡Ojo!, todos los valores de este informe son de simple referencia, pues cada predio e inmueble es un caso aparte.
La autopista Sur, desde la 30 al Centro Internacional del Mueble, y posiblemente hasta Ancón, con precios que subieron de 400.000 y 500.000 pesos por metro cuadrado a prácticamente el doble.
Los alrededores del Aeropuerto Olaya Herrera, zona con énfasis en el uso industrial, sobre todo de plantas maquiladoras. El incremento ha sido de 400.000 pesos por metro cuadrado al doble.
El investigador confirma que, en materia de vivienda, no es propiamente el barrio El Poblado donde están las mayores valorizaciones. Estas hay que buscarlas en zonas redensificadas del Occidente de la ciudad. A manera de ejemplo resalta el sector de Conquistadores para arriba, donde una casa-lote, de 450 metros cuadrados, ronda los 1.000 millones de pesos.
Con todo, los reyes de las valorizaciones están en el sector comercial de El Hueco , para el que aplica esta frase: “Ni pregunte por los precios”.
La valorización también tiene sus peros¿Y todo el mundo gana cuando se valorizan las casas, apartamentos, bodegas, oficinas y locales comerciales?
No necesariamente.
Para quien engorda con fines de venta un lote o un inmueble, lo mejor que le puede pasar es que tales bienes suban y suban de precio.
Pero esa felicidad también tiene su costo. A medida que los bienes se valorizan, sus propietarios tienen que pagar mayores contribuciones. El solo predial es un buen ejemplo, amén del Impuesto de Renta y hasta generosas facturas por concepto de servicios públicos cuando se dan saltos en la estratificación socieconómica.
Es de anotar que los últimos cinco años de la finca raíz han sido tan buenos, que esos mayores costos se cubren y dejan espacio para una atractiva renta neta.
Cuando la historia se ve del otro lado del río, o sea desde la perspectiva de los compradores, el asunto es más complejo.
El encarecimiento de la finca raíz castra las posibilidades de tener vivienda o un local propio a muchas familias, en especial, cuando la valorización marcha a pasos de liebre y los salarios... a paso de tortuga.
Tomado del periodico el Colombiano
El investigador confirma que, en materia de vivienda, no es propiamente el barrio El Poblado donde están las mayores valorizaciones. Estas hay que buscarlas en zonas redensificadas del Occidente de la ciudad. A manera de ejemplo resalta el sector de Conquistadores para arriba, donde una casa-lote, de 450 metros cuadrados, ronda los 1.000 millones de pesos.
Con todo, los reyes de las valorizaciones están en el sector comercial de El Hueco , para el que aplica esta frase: “Ni pregunte por los precios”.
La valorización también tiene sus peros¿Y todo el mundo gana cuando se valorizan las casas, apartamentos, bodegas, oficinas y locales comerciales?
No necesariamente.
Para quien engorda con fines de venta un lote o un inmueble, lo mejor que le puede pasar es que tales bienes suban y suban de precio.
Pero esa felicidad también tiene su costo. A medida que los bienes se valorizan, sus propietarios tienen que pagar mayores contribuciones. El solo predial es un buen ejemplo, amén del Impuesto de Renta y hasta generosas facturas por concepto de servicios públicos cuando se dan saltos en la estratificación socieconómica.
Es de anotar que los últimos cinco años de la finca raíz han sido tan buenos, que esos mayores costos se cubren y dejan espacio para una atractiva renta neta.
Cuando la historia se ve del otro lado del río, o sea desde la perspectiva de los compradores, el asunto es más complejo.
El encarecimiento de la finca raíz castra las posibilidades de tener vivienda o un local propio a muchas familias, en especial, cuando la valorización marcha a pasos de liebre y los salarios... a paso de tortuga.
Tomado del periodico el Colombiano
No hay comentarios:
Publicar un comentario